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关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知
2013/1/14   点击数:

 

关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施
工作意见的通知

 

  自《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》(以下简称汕府办〔2010〕12号文)、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法(试行)等五个配套文件的通知》(以下简称汕府办〔2010〕158号文)、《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则(试行)等四个配套文件的通知》(以下简称汕府办〔2011〕47号文)和《汕头市“三旧”改造项目完善历史用地手续操作办法(试行)》(以下简称汕府办〔2011〕148号文)等一系列文件印发实施以来,全市各级各有关部门积极贯彻落实市政府的工作部署,推进“三旧”改造工作,取得较好的成效。与此同时,有关单位也反映在推进“三旧”改造过程中遇到一些新情况和新问题,为切实解决推进中遇到的新情况和新问题,又好又快推进“三旧”改造工作,现就加快“三旧”改造实施工作提出如下意见:
  一、加强“三旧”改造规划实施的指导
  (一)根据省住建厅《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》的通知要求,各区县政府、市规划部门一定要加快“三旧”改造专项补充规划和项目控规的编制工作,通过建立集中审批制度,召开专题会议集中、优先审议“三旧”改造的控制性详细规划,确保2012年底前完成“三旧”改造用地范围内的控制性详细规划全覆盖。
  (二)明确属于“退二进三”、“优二进三”或工业项目升级改造的“三旧”改造项目,参照市重点项目处理,可简化有关程序,依据省控规条例,未编制控规的,依据“三旧”改造专项规划,可以直接出具“三旧”改造项目规划条件并按程序报批。
  (三)为加快推进“三旧”改造控规编制速度,涉及“三旧”改造项目控规编制和地形图测绘的,采取直接委托规划编制单位和测绘单位的方式组织编制和测绘,未纳入市规划编制和测绘年度财政预算的,规划编制和测绘经费按程序申请追加纳入市财政预算。
  二、抓紧落实完善历史用地手续
  (一)“三旧”改造的时限性集中反映在完善历史用地手续上,因此要把此项工作作为重中之重来抓,实行倒逼机制,落实责任,强化督促检查。今年2月,省住建厅印发了《关于进一步加快“三旧”改造完善历史用地手续规划审查工作的通知》,决定对已纳入“三旧”改造专项规划但控规未覆盖的规划审查按照特事特办的原则处理,以城乡规划为依据,由规划部门出具初审意见和证明材料、地级以上市人民政府向该厅出具一年内编制完成改造地块控规的承诺函,以加快完善历史用地手续的规划审查工作。对此,各区县要对完善历史用地手续的“三旧”改造项目进行梳理,由易到难,逐宗列出时间表,制订计划,分次报批。市、区县“三旧”办、国土资源、城乡规划部门要加强业务指导和工作协调,力争此项工作在2012年度有突破性进展。
  (二)对未编制控制性详细规划需完善用地手续的项目,按特事特办的原则,可由规划部门先出具规划初步意见(包括改造用地范围、面积,改造用途、建筑容积率等),并仅供改造单位编制改造方案及上报之用,改造方案批准后再由国土部门按经法定程序批准的规划设计条件和用地红线图办理完善用地手续。
  (三)进一步明确“三旧”改造完善历史用地手续的职责分工。涉及完善征收手续的改造方案由各区县人民政府负责编制、市人民政府审查后,报省人民政府批准。涉及完善历史用地手续且保留集体性质的改造方案,金平区、
龙湖 区范围内的,由所在辖区人民政府编制后,报市人民政府批准;其它区县范围内的,由各区县“三旧”办负责编制,所在区县人民政府批准,并报市“三旧”办备案。
  (四)涉及完善历史用地手续的改造方案经批准后,中心城区范围内完善用地手续工作,由市国土资源局收件办理,报市人民政府批准,其中濠江区用地管理事项下放后,按有关文件执行;非中心城区范围内完善用地手续工作,由所在辖区国土资源部门收件办理,报区县人民政府批准。
  三、简化“三旧”改造项目审批手续
  建立简捷的审批程序,将“三旧”改造项目的报建纳入重点项目的绿色审批通道。市发改、环保、国土、规划、住建、房管等相关部门要在充分分析一般项目与改造项目的差异后,切实提出针对“三旧”改造对应的材料清单和审批程序,加快办理速度,并将报批材料清单和审批程序报送市“三旧”办汇总,以便编制“三旧”改造项目报建指南。同时,对顺序先后不清晰的审批环节,请有关部门自行进行调整,如无法协调可提出相关处理意见报请市“三旧”办研究解决,以使其他手续能顺利办理。
  四、明确年度计划项目的时限
  为规范有序地推进“三旧”改造工作,现予明确,从2012年起,年度计划项目应自批准之日起一年内完成改造方案的上报工作,逾期项目年度实施计划文件自动失效。因特殊情况确需延期的,应提前2个月向区县“三旧”办申报,报原批准机关批准,延期最长不超过一年。鉴于“三旧”改造是一项新工作,前期的基础工作花费大量时间,2010、2011年下达的年度计划项目的有效期延至2013年6月底。
  五、用好用足政策,灵活确定供地方式和改造主体
  “三旧”改造政策是广东在全国独享的土地特殊政策,其中含金量高和引人关注的地方就在于突破了现行部分国家和省的政策法规,如在确定项目改造主体上,为有利于调动原土地权利人参与改造的积极性,允许采用协议方式确定合作主体,吸纳社会资金积极参与“三旧”改造。对全市“三旧”改造用地进行分类,不同类型土地采用不同方式处理:
  (一)纳入“三旧”改造项目的用地中,凡涉及非经营性用途改为经营性用途的国有用地,属市、区属国有企业用地和属政府主导成片开发的“三旧”改造项目用地,其改造范围内的土地,原则上由政府依法收回或收购,纳入政府储备并通过市场公开出让。企业结合改制提出进行“三旧”改造的,必须提交改制方案(清算方案)、解决历史债务方案、职工分流安置方案,以及市府办〔2010〕158号文所要求提供的有关材料,经市主管部门或区政府同意后,报市政府批准,允许其自行改造或合作改造。中央、省属企业经其上级主管部门同意后,报市政府批准,其改造用地允许其自行改造或合作改造。
  (二)为鼓励成片开发,对在非政府主导开发的改造片区范围内少量(原则上不超过改造总用地面积的10%)属国有(集体)企业用地、农村集体经济组织拥有的国有(集体)建设用地,可按以下情况处理:对国有(集体)企业用地,其改造方案经市、区(县)主管部门审核同意,并报市“三旧”改造工作协调领导小组审批后,允许市场改造主体进行协议收购,但协议收购方案应报政府批准,其中市属企业由市政府批准,区(县)所属企业的由区(县)政府批准;对农村集体经济组织拥有的国有(集体)建设用地(其中集体建设用地须按程序转为国有建设用地),允许市场主体进行协议收购,但协议收购方案(包括收购金额、补偿)须经集体经济组织成员大会或成员代表大会有选举权的三分之二成员表决通过、并将表决通过的事项上墙公示5天,无异议后报街道审核、区县政府批准。
  对在非政府主导开发的改造片区范围内,属国有(集体)企业用地、农村集体经济组织拥有的国有(集体)建设用地超过改造总用地面积10%的,可将改造方案连同相关说明一并按上述程序根据个案的原则进行审批,允许改造主体进行协议收购。
  (三)农村集体组织自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地,或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时,在集体经济组织成员大会或成员代表大会有选举权的三分之二成员表决同意的前提下,经区县“三旧”办牵头有关成员单位讨论同意并报区人民政府同意后,可自行改造。
  (四)集体经济组织与其他市场主体联合开发的项目,必须按规定缴纳土地出让金,同时须将拟改造情况、合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益分配等事项按照《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求提交集体经济组织成员大会或成员代表会议有选举权的三分之二成员表决同意,并将表决通过的事项上墙公示5天无异议后,报经所在街道审查、区县政府审批。只要程序合法、集体决策、公开透明,并按规定完成审批手续,可以按协议的方式确定合作主体和办理合作建设手续。
  (五)其他类型的“三旧”项目用地,鼓励产权人自行或联合改造。
  六、合理处置“三旧”改造个案中的“三地”超标问题
  “三旧”改造项目涉及的边角地、夹心地、插花地面积大于3亩或累计面积超过改造项目总用地面积10%的,符合土地利用总体规划和城乡规划的,对于需报地市以上人民政府批准的改造项目,可由区县人民政府将改造方案连同相关说明(包括超标“三地”一并纳入改造项目的必要性、社会经济预期效益等)一并报地市以上人民政府批准,根据个案的原则进行审批,纳入“三旧”改造范围,享受“三旧”改造有关“三地”的政策。
  七、明确“三旧”改造实施的具体操作问题
  (一)考虑到我市未将改造用地的上盖物及拆迁安置费用计入开发成本,而且还要求“三旧”改造按比例配建公共服务设施和廉租住房,从而增加了改造成本等实际问题。明确:将属国有建设用地的,补交地价款标准由原按两个价差的60%计收降为按两个价差的40%计收;属完善征收手续后出让给农村集体经济组织以外的用地单位的,补交地价款标准由原按新规划条件市场评估价40%降为按30%计收;属农村集体组织拥有的国有建设用地(包括完善征收手续情形)与有关单位合建涉及转让的情形,补交地价款标准由按原新规划条件下市场评估价15%降为按10%计收;属农村集体组织拥有的国有建设用地与有关单位合建涉及转让的情形,原已按地价管理规定缴交5%地价款或“两费”10%的,补交地价款标准由原按新规划条件下市场评估价10%降为按5%计收。对原已批准改造方案的  “三旧”改造项目,有关补缴地价款标准按原规定执行。
  对现状建筑密度、容积率较大的旧城镇、旧村庄改造及重点改造片区,由市“三旧”办牵头国土、财政、房屋征收、城乡规划等部门对改造项目的盈亏情况进行测算,制订补交地价款方案报市政府批准后实施。
  优惠的地价款做为改造项目上盖物及拆迁安置、土地开发等费用计入成本。
  (二)明确“三旧”改造完善历史用地手续保留集体性质用地处理方式。对“三旧”改造用地范围内,农村集体经济组织原将村集体所有的土地出让给本集体以外的企业使用,且用地行为发生在2007年6月30日前,申请完善历史用地手续要求保留集体土地性质的,经集体经济组织成员大会或成员代表大会有选举权的三分之二成员表决同意,可以按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,采用公开的方式办理流转手续,原土地投入、上盖物价值与土地使用权一起打包上市公开流转,原土地使用者可以通过公开市场竞得土地使用权。但经有关部门确认,对高新技术产业、现代服务业等改造项目,经集体经济组织成员大会或成员代表大会有选举权的三分之二成员表决通过、并将表决通过的事项上墙公示5日无异议,中心城区范围的经所在街道、区政府审核,报市政府批准;非中心城区的经镇(街道)审核,报区县政府批准,可以协议的方式办理流转手续。其中:(1)建设用地来源合法或建设用地来源不合法的但用地行为发生在1987年1月1日前,不需要进行处罚;(2)对建设用地来源不合法的,用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日前的,应按用地发生时的政策规定落实处理(处罚),涉及罚款的按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。
  (三)为鼓励社会资本参与“三旧”改造,特别是成片开发的积极性,简化手续、减少环节,加快改造进度,在“三旧”改造范围内,改造项目建设用地来源合法、权属清晰,收购或合作开发时,已签订了有关协议,原土地使用权人和房屋所有权人对项目改造没有异议,其改造方案经政府批准后,土地房产视为改造主体所有,“三旧”改造过程中政府和各部门收取的各项费用列入开发成本。另外,对于改造项目改造后涉及划拨改出让、改变规划设计条件、延长土地使用年限等的,应按有关规定补交地价款。
  (四)部分村集体经济状况较差,为解决村民利用政策补缴社保等民生问题,对“三旧”改造项目合建时分得资产的处置,本通知下发前已经集体经济组织成员大会或成员代表大会有选举权的三分之二成员表决通过,并签订处置协议的,经所在街道审核、区县政府同意,予以确认。
  (五)进一步完善配套廉租住房比例。根据汕府办158号文规定,在“三旧”改造项目中,根据改造类型的不同,按1%—3%的比例配套廉租住房。为了便于操作,属于政府主导的改造项目(危旧住房改造项目除外),按可建面积的2%配套;其余商品房项目均按可建面积1%比例配套廉租房。对原已批准改造方案的“三旧”改造项目,有关配套标准按原规定执行。
  八、考虑到“三旧”改造是一项新的工作,对于改造项目在办理中碰到的实际问题,现行“三旧”改造文件没有明确规定的,各县区、市有关部门可以提出相关处理意见报请市政府研究解决。
  九、本意见适用于汕头市金平区、龙湖区,濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区和南澳县参照执行。
  十、本意见自印发之日起施行。原出台的有关规定与本意见不一致的以本意见为准。

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